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Fallbeispiel nº

08

Übersicht

Typ
Wohnungsüberbauung
Wohnungen
11-50
Einstellplätze
11-50
Kinderbetreuung
JA
Arbeitsplätze
0
CO2-Bindung6
900t
Anteil CH-Holz
20%
Effizienz Gebäudehülle7
B
Effizienz Gesamtenergie7
B

Flächenkennwerte

EBF
<5’000m2
GV1, nach SIA 416
20'000-40’000m3
GF2
5'000-10’000m2
GF oberirdisch
<5’000m2
HNF
<5'000m2
HNF Anteil Gewerbe
Ökonomische Kennwerte
BKP 1–5/m3 GV oi
1’127CHF
BKP 1–5/m2 GF
3’497CHF
BKP 1–5/m2 HNF
4’551CHF
BKP 2/m3 GV oi
1’037CHF
BKP 2/m2 GF
3’218CHF
BKP 2/m2 HNF
4’188CHF
BKP 214/m3 GV oi
201CHF
BKP 214/m2 GF
623CHF
BKP 214/m2 HNF
811CHF
Jahresmietertrag3 p.a.
1’050'000CHF
Landanteil4
Kalkulatorische Rendite5
3.3%
  1. Indexstand: Oktober 2019
  2. Basis: Oktober 2015
  3. Regionalität: Grossregion
  4. Kategorie: Baugewerbe Total
Ökologische Kennwerte
Gebäude
Holzbauweise
Mineralische Bauweise
Treibhausgasemissionen
10.5kg/m2EBFa
13.5kg/m2EBFa
Kohlenstoff (als CO2)
3.8kg/m2EBFa
1.1kg/m2EBFa
Graue Energie
35.9kg/m2EBFa
41.7kg/m2EBFa
Treibhausgasemissionen oberirdische
Holzbauweise
Mineralische Bauweise
Dächer
2.6kg/m2EBFa
3.4kg/m2EBFa
Aussenwände
1.4kg/m2EBFa
2.8kg/m2EBFa
Geschossdecken
1.5kg/m2EBFa
3.1kg/m2EBFa
Innenwände
0.6kg/m2EBFa
1.2kg/m2EBFa
Einsparung pro Bauteil
Dächer
-23%
Aussenwände
-16%
Geschossdecken
-52%
Innenwände
-50%

Gebäudebeschrieb

Das Gebäude befindet sich in einem von Wohnbauten geprägten Umfeld und ist von einer ruhigen Seitenstrasse her erschlossen. Der Innenhof dient als Erschliessungsraum für alle Wohnungen und die Kindertagesstätte und bildet das Zentrum der Wohngemeinschaft. Der Wohnungsmix besteht aus 1.5-Zimmer bis 5.5-Zimmer Wohnungen, die teilweise als Maisonette-Einheiten ausgeführt wurden. Die Überbauung weist drei Vollgeschosse und ein Untergeschoss mit Einstellplätzen auf.
Ab dem Untergeschoss bildet eine hybride Holz-Skelettbauweise das Tragwerk. Die Kerne sind in Massivbauweise ausgeführt. An diese schliessen Balkendecken an, die in regelmässigen Abstand punktuell auf Stützen gelagert sind. Die Raumeinteilung wurde dadurch frei gestaltbar. Mit einer entkoppelten Schüttung von rund 8 cm konnte die Trittschalldämmung garantiert werden. Die Sekundärträger an der Deckenuntersicht sind ersichtlich. Eine abwechselnd dunkle Fichtenlattung und Fenster mit Klappläden prägen das Fassadenbild.
Beim Satteldach handelt es sich um einen Kaltdachaufbau. Die Überbauung konnte flach fundiert ausgeführt werden.
Das Gebäude wurde nach den Richtlinien von Minergie-P-Eco geplant, jedoch nicht zertifiziert.

Projekt

Wohnüberbauung mit 11 – 50 Wohnungen 11 – 50 Einstellplätze und Kin-derbetreuung im Erdgeschoss

Energiezertifikat

In Anlehnung an Minergie-P-Eco (nicht zertifiziert)

Erstellungszeitraum

2010 – 2020

Bauherr

Öffentliche Hand

Standort

Grosszentrum

Typologie

U-förmiger Blockrand

Wohnstandard

Der Ausbaustandard ist insgesamt hochwertig. Die Grundrisse sind kompakt, weisen durch die regelmässige Tragstruktur jedoch einen sehr guten Nutzwert auf.

Standort und Markt

Erreichbarkeit

Vom Standort aus können innerhalb einer halben Stunde mit dem Auto 0.5 bis 1.0 Mio. Einwohner und bis 0.5 Mio. Beschäftigte (Vollzeitäquivalente) in der Schweiz erreicht werden.

Infrastruktur

Die vorhandene Infrastruktur ist reichhaltig. ÖV- und MIV-Anbindung sind sehr gut.
Im Standort- und Marktrating von Wüest Partner gilt der Standort als Ort mit guter Standortqualität.

Steuerbelastung

Die Steuerbelastung am Standort bewegt sich im Schweizer Vergleich sowohl für Alleinstehende, wie auch Verheiratete, im untersten Quintil.

Angebotspreise

Die mittlere Angebotsmiete (netto) für Mietwohnungen liegt bei ca. CHF 200 – 250 pro m2 und Jahr (vgl. nationaler Durchschnitt CHF 190 pro m2 und Jahr). Die Leerstandsquote bei Wohnungen lag im Mittel der letzten fünf Jahre mit < 0.5% deutlich unter dem Schweizer Referenzwert von 1.7%. Die Angebotsquote für Mietwohnungen (Anzahl ausgeschriebener Immobilien im Verhältnis zum Bestand) bewegt sich bei < 2.0% (Schweiz: 7.4%).

  • 1 GV := GV,oi + GV,ui – GV,Tiefgarage

  • 2 GF := GF,oi + GF,ui – GF,Tiefgarage

  • 3 Einschätzung Wüest Partner unter der Annahme einer Vermietung zu Marktkonditionen

  • 4 Landanteil an Erstellungskosten (BKP 1 – 9) gemäss Baulandpreismodell Wüest Partner

  • 5 Jahresmietertrag geteilt durch Anlagekosten inkl. Landwert

  • 6 Vereinfachte Annahme, dass 1m3 Bauholz = 1 Tonne gebundenes CO2 aus der Atmosphäre entsprechen

  • 7 Betrachtung des Gesamtprojekts über Auswertung der gesamten Hüllflächen und bauphysikalischen Kennwerte. Im Falle von fehlenden Datengrundlagen werden vereinzelt Benchmarks aus der Datenbank von Wüest Partner verwendet.